직원이 전세대출 상환증명서를 냈는데, 이자만 입력해야 할지 원금까지 넣어야 할지 헷갈리셨나요? 전세대출의 주택임차차입금 공제는 요건을 갖춘 대출의 원금과 이자를 합쳐 계산해요. 집을 사면서 받은 주담대의 이자 공제와 이름이 비슷해 생기는 혼동이에요. 🏠
전세대출 연말정산 공제는 그해 실제 갚은 원리금의 40%를 소득에서 빼주는 제도예요. 주택청약종합저축 공제액과 합해 연 400만원이 한도이고, 400만원을 세금으로 돌려준다는 뜻은 아닙니다(소득세법 제52조 제4항).
원금과 이자 중 어느 금액을 입력하나요? 🧮
주택임차차입금 공제의 계산 바탕은 해당 연도에 실제 지급한 원리금 상환액이에요. 원금도 들어가요. 다만 전세보증금을 빌렸다는 사실만으로 대출잔액 전체를 넣지 않아요. 직원의 주택자금상환 등 증명서에서 해당 연도 상환액을 확인하세요.
| 대출을 쓴 목적 | 이번 글의 공제 항목 | 계산 바탕 |
|---|---|---|
| 임차보증금 마련 | 주택임차차입금 원리금 상환액 | 실제 상환한 원금 + 이자 |
| 집을 사기 위한 주택담보대출 | 장기주택저당차입금 이자상환액 | 요건에 맞는 이자상환액 |
집을 산 직원이 낸 서류라면 장기주택저당차입금 이자 공제로 가세요. 같은 ‘주택자금’이라는 이유로 두 제도의 입력 금액을 섞으면 안 됩니다.
800만원을 갚으면 320만원을 돌려받나요? 💰
아니에요. 800만원 × 40% = 320만원은 세금을 돌려받는 금액이 아니라 소득공제액이에요. 과세표준(세율을 곱할 소득)을 줄이는 단계이고, 최종 환급액은 직원별 세율·공제·기납부세액으로 달라져요.
가상 직원이 공제 대상 대출의 원금 600만원과 이자 200만원을 상환했고, 청약저축 공제액은 없다고 가정해볼게요.
| 계산 순서 | 금액 |
|---|---|
| 원금 600만원 + 이자 200만원 | 800만원 |
| 800만원 × 40% | 320만원 |
| 합산 한도와 비교한 소득공제액 | 320만원 |
원리금 상환액이 1,200만원이면 40%는 480만원이지만 합산 한도가 먼저 걸려요. 청약저축 공제액이 없다면 최대 400만원, 다른 요건을 갖춘 청약저축 공제액이 120만원 있다면 전세대출 공제로 남는 한도는 280만원이에요. 합계는 120만원 + 280만원 = 400만원입니다.
청약저축은 납입액과 공제액을 구분하세요. 현행 조세특례제한법 제87조 제2항의 일반적인 계산은 해당 공제 요건을 갖춘 납입액(연 300만원 한도)의 40%예요. 300만원을 납입했다고 합산 한도에서 300만원을 빼는 게 아닙니다.
직원과 집은 어떤 요건을 충족해야 하나요? ✅
과세기간 종료일 현재 무주택 세대의 세대주인 근로소득자가 기본 대상이에요. 세대주가 관련 주택자금·청약 공제를 받지 않는 경우의 세대원과 일정 요건의 외국인도 포함돼요. 연중 대출을 받았을 때만 보지 말고 연말의 세대·주택 상황까지 확인합니다(소득세법 제52조 제4항).
임차한 주택은 국민주택규모여야 해요. 국세청은 전용면적 85㎡ 이하, 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍·면은 100㎡ 이하로 안내해요. 주거용 오피스텔도 포함하고, 다가구주택은 가구당 전용면적으로 판단합니다(시행령 제112조 제2항).
근로소득이 있는 거주자를 위한 공제이며 일용근로자는 제외돼요. 외국인 직원은 시행령 제112조 제5항의 등록·거소신고와 가족의 공제 여부 등 별도 요건을 확인해야 해요. 외국인이라는 이유만으로 자동 제외하거나 자동 적용하지 마세요.
은행에서 빌렸을 때와 개인에게 빌렸을 때가 다른가요? 🗂️
은행 등 법정 대출기관과 대부업자가 아닌 거주자에게 빌린 경우는 같은 요건을 쓰지 않아요. 개인 차입분에만 총급여 5천만원 이하 요건이 붙고, 입주·전입과 차입일을 비교하는 기간도 더 짧아요(시행령 제112조 제4항).
| 확인할 내용 | 법정 대출기관 | 대부업자가 아닌 개인 |
|---|---|---|
| 차입 시점 | 입주일·전입일 중 빠른 날 전후 3개월 | 같은 기준일 전후 1개월 |
| 추가 급여 요건 | 개인 차입분의 5천만원 제한은 적용 안 함 | 총급여 5천만원 이하 |
| 추가 자금 요건 | 대출기관에서 임대인 계좌로 직접 입금 | 정해진 이자율보다 낮게 빌린 돈은 제외 |
예를 들어 계약서 입주일이 3월 1일, 등본 전입일이 3월 10일이면 먼저 오는 3월 1일을 기준으로 봐요. 은행 차입일이 5월 20일이라면 3개월 범위 안인지 검토할 수 있지만, 같은 날 개인에게 빌렸다면 1개월 범위 밖이에요. 날짜 한 칸이 같다고 두 차입분을 같이 승인할 수 없어요.
계약 연장·갱신은 연장일·갱신일을 기준으로 각 전후 기간을 확인하는 규칙이 있어요. 다른 집으로 이사하는 경우에도 종전 주택의 입주·전입과 연결되는 별도 문언이 있으므로 새 계약 날짜만 보고 판단하지 마세요.
개인 차입분의 이자율은 현행 소득세법 시행규칙 제57조에서 연 3.1%로 정해요. 무이자 차용증만 쓰면 되는 제도가 아닙니다. 차입 시점에 적용되는 규정과 실제 이자 지급·원리금 상환 자료까지 대조하세요.
대환대출이면 집주인에게 다시 송금해야 하나요? 🔄
법정 대출기관 사이에서 전세대출을 갈아탄 경우에는 최초 차입금을 기준으로 차입 시점과 임대인 계좌 직접 입금 요건을 봐요. 새 은행의 대환 실행일만 보고 최초 입주일에서 3개월이 지났으니 무조건 탈락이라고 판단하지 마세요(시행령 제112조 제4항 제1호).
다만 대환이라는 이름만 붙인 새 대출이 모두 공제된다는 뜻은 아니에요. 원래 임차자금 대출이 요건을 갖췄는지, 새 대출이 그 돈을 상환한 것인지 자료로 연결해야 해요. 최초 대출 약정·임대인 송금 내역·대환 상환 내역을 한 묶음으로 남기면 확인하기 좋아요.
회사는 어떤 서류를 받아 어떻게 대조하나요? 📋
국세청은 주택자금상환 등 증명서, 주민등록표등본, 임대차계약증서 사본, 원리금 상환 증빙을 회사에 제출하도록 안내해요. 간소화에 조회되지 않는 상환증명서는 금융회사 등에서 받을 수 있어요. 간소화 조회와 최종 공제 자격 확인은 별개입니다.
| 자료 | 담당자가 맞출 부분 |
|---|---|
| 주택자금상환 등 증명서 | 직원 명의·해당 연도 실제 상환액·대출 종류 |
| 임대차계약서 + 등본 | 임차 주택·전용면적·입주일·전입일·세대 관계 |
| 차입 약정 + 송금 내역 | 차입일·빌려준 곳·대출기관의 임대인 직접 입금 |
| 개인 차입 추가 자료 | 총급여 요건·차용증·이자율·실제 상환 증빙 |
| 청약 공제 자료 | 납입액의 공제 요건·공제액·400만원 합산 한도 |
이 표는 회사의 자체 검토 순서이고 법정 서류를 대신하는 새 양식은 아니에요. 직원에게 자료를 요청할 때는 ‘전세대출 증명서 주세요’로 끝내지 말고, 조회 금액과 요건을 각각 확인하겠다고 안내하세요.
집에 월세를 낸 금액은 월세 세액공제의 별도 요건으로 검토해요. 이번 글의 40% 소득공제 계산에 월세 지급액을 더하지 마세요. 전체 자료 취합 일정은 회사 담당자용 연말정산 순서에서 이어 볼 수 있어요.
전세대출 자료는 ‘상환액 → 대출 요건 → 직원·주택 요건 → 합산 한도’ 순서로 읽으면 정리가 쉬워요. 원금이 포함된다는 답만 기억하기보다 계약서와 증명서의 날짜까지 연결해두세요.
연말정산 자료를 모으는 동안 회사의 청구·입금 확인도 계속돼요. 직원 개인의 전세대출 공제는 이 글의 서류로 검토하고, 거래처 청구와 결제 현황은 아래 청구스 기능으로 따로 관리할 수 있어요.