“집은 전세 주고 저는 회사 근처에 사는데, 주담대 이자 공제가 내년에도 되나요?” 연말정산 미리보기가 열리는 11월이면 담당자가 꼭 받는 질문이에요. 답은 2026년 귀속까지는 된다, 2027년부터는 정부안대로면 막힌다예요.
장기주택저당차입금 이자상환액 소득공제는 무주택이거나 1주택인 세대주가 취득 당시 기준시가 6억원 이하 주택을 사며 빌린 대출의 이자를 연 600만~2,000만원까지 근로소득에서 빼 주는 제도예요. 지금은 세대주라면 그 집에 살지 않아도 받아요. 2026년 8월 정부 세제개편안은 2027년 이자부터 세대구성원 전원 실거주를 요건으로 넣자고 했고, 국회를 통과해야 확정돼요.
장기주택저당차입금 소득공제는 누가 받나요? 🏠
근로소득이 있고, 12월 31일 현재 무주택이거나 1주택인 세대의 세대주가 받아요. 장기주택저당차입금은 말 그대로 집을 담보로(저당) 오래(장기) 빌린 돈, 흔히 말하는 주택담보대출이에요. 그 대출의 이자를 근로소득에서 빼 주는 소득공제예요.
판정은 모두 과세기간 종료일(12월 31일) 기준이에요(소득세법 제52조 제5항 제1호·제2호). 세대원이 가진 집까지 합쳐 그날 2주택이면 한 해 이자 전체가 공제에서 빠져요.
세대주가 주택자금 공제를 받지 않으면 근로소득이 있는 세대원도 받을 수 있어요. 다만 조건이 하나 더 붙어요.
| 누가 | 지금(2026년 귀속) 실거주 요건 | 근거 |
|---|---|---|
| 세대주 | 없음 — 살지 않아도 공제 | 제52조 제5항 제3호 |
| 세대원(세대주가 안 받을 때) | 그 집에 실제로 살아야 공제 | 같은 호 |
| 외국인 | 등록 외국인·국내거소신고 동포로 가족이 같은 공제를 안 받으면 | 시행령 제112조 제5항 |
여기서 “세대주는 실거주를 안 본다”는 줄이 이번 정부안이 손대는 부분이에요. 그 전에 주택과 대출 요건부터 볼게요.
기준시가 6억원은 언제 가격으로 보나요? 📏
집을 취득할 당시의 기준시가예요. 지금 시세나 올해 공시가격이 아니라, 취득 시점의 개별주택가격·공동주택가격이 6억원 이하면 돼요(소득세법 제52조 제5항).
그래서 산 뒤에 공시가격이 7억원으로 올라도 공제는 계속돼요. 반대로 신축 아파트처럼 공시가격이 나오기 전에 대출받았다면 대출 뒤 처음 공시된 가격을 기준시가로 봐요(같은 항 제5호).
대출 자체에도 요건이 세 가지 있어요(시행령 제112조 제8항).
- 3개월: 소유권이전등기(또는 보존등기)일부터 3개월 안에 빌린 대출이어야 해요.
- 채무자 = 집주인: 대출 채무자가 저당권이 설정된 그 주택의 소유자여야 해요. 배우자 단독 명의 집에 본인 이름으로 받은 대출은 안 돼요.
- 저당권: 그 주택에 저당권을 설정하고 은행 등 금융회사나 주택도시기금에서 빌린 돈이어야 해요.
신용대출로 집값을 보탰다면 그 이자는 대상이 아니에요. 집을 담보로 잡은 대출만 들어가요.
그럼 한도는 어떻게 정해질까요? 여기는 대출 계약서 두 줄로 갈려요.
공제 한도 600만~2,000만원은 어떻게 갈리나요? 🧮
상환기간, 그리고 고정금리·비거치식 여부 두 가지로 정해져요. 소득세법 제52조 제5항 단서와 제6항이에요.
| 상환기간 | 금리 · 상환 방식 | 연 한도 |
|---|---|---|
| 15년 이상 | 고정금리 그리고 비거치식 | 2,000만원 |
| 15년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 | 1,800만원 |
| 15년 이상 | 둘 다 아님 | 800만원 |
| 10년 이상 | 고정금리 또는 비거치식 | 600만원 |
| 10년 이상 15년 미만 | 둘 다 아님 | 대상 아님 |
두 용어는 시행령 제112조 제9항이 숫자로 정해 둬요.
- 고정금리: 대출금의 70% 이상에 대한 이자를 상환기간 내내 고정금리로 내는 방식이에요. 5년 이상 단위로 금리가 바뀌는 주기형도 고정금리로 봐요.
- 비거치식 분할상환: 이자만 내는 기간(거치기간)이 1년 이내이고, 그 뒤 매년 정해진 금액 이상 원금을 갚는 방식이에요. 기준은 “대출금의 70% ÷ 상환기간 연수”예요.
한 가지 더 있어요. 이 한도는 주택청약종합저축 소득공제와 주택임차차입금(전세대출) 공제를 합친 금액에 걸려요(조세특례제한법 제87조 제5항). 청약·전세대출 공제를 받은 해에 집을 사서 이자가 생겼다면 셋을 합쳐 한도를 봐야 해요.
숫자로 보면 차이가 확 와닿아요. 같은 이자로 계산해 볼게요.
실제로 세금이 얼마나 줄어드나요? 💰
가상 직원 박 과장이 2026년에 주담대 이자 900만원을 냈다면, 대출 조건에 따라 공제액이 900만원·800만원·0원으로 갈려요. 과세표준이 15% 구간에 머무는 직원이라고 가정할게요.
| 대출 조건 | 한도 | 소득공제 | 세금 감소(15%+지방 1.5%) |
|---|---|---|---|
| 15년 · 고정금리 · 비거치 | 2,000만원 | 900만원 | 148만 5,000원 |
| 15년 · 변동금리 · 거치 3년 | 800만원 | 800만원 | 132만원 |
| 10년 · 변동금리 · 거치 | 대상 아님 | 0원 | 0원 |
같은 900만원 이자인데 두 번째 대출은 100만원이 그냥 버려지고, 세 번째는 공제 자체가 없어요. 이 판정은 은행이 발급하는 장기주택저당차입금 이자상환증명서에 상환기간·금리 방식·거치기간이 적혀 있으니 거기서 확인하면 돼요.
소득공제는 세금이 아니라 과세표준을 줄이는 방식이라, 세율 구간이 높은 직원일수록 같은 공제로 세금이 더 줄어요. 그럼 이번 정부안은 여기서 무엇을 바꾸려는 걸까요?
2027년부터 실거주해야 공제받나요? 📰
정부안대로 통과되면 그래요. 2026년 8월 3일 재정경제부가 낸 「2026년 세제개편안」 상세본(p.136)은 이 공제를 “적용대상 합리화” 재설계 항목에 올렸어요.
| 항목 | 현행(2026년 귀속) | 2026년 8월 정부안 |
|---|---|---|
| 대상 | 무주택 또는 1주택 세대주 | 좌동 |
| 실거주 | 세대주는 요건 없음 | 주택저당을 설정한 주택에 세대구성원 전원이 실거주(과세기간 종료일 기준) |
| 예외 | — | 취학·질병 요양 등 대통령령으로 정하는 부득이한 사유 |
| 한도·주택요건 | 600만~2,000만원 · 기준시가 6억원 | 좌동 |
| 적용 시기 | — | 2027년 1월 1일 이후 지급하는 이자부터 |
| 경과조치 | — | 2026년 12월 31일 이전 설정한 주택저당은 2027~2029년 이자까지 종전 규정 |
개정 취지는 전세·월세 공제가 이미 실거주를 요건으로 하니 주택 관련 세제지원을 실거주 중심으로 맞추겠다는 거예요(문답자료).
눈여겨볼 단어는 “세대구성원 전원”이에요. 세대주 한 명이 아니라 가족 모두가 그 집에 살아야 한다는 뜻이에요.
지방 발령으로 따로 사는 주말부부가 부득이한 사유에 들어가는지는 아직 정해지지 않았어요. 예외 범위는 시행령에서 정해요.
그렇다면 올해 말 대출을 앞둔 직원, 대출을 갈아타려는 직원은 어떻게 될까요?
대출을 갈아타면 공제가 끊기나요? 🔁
정해진 방식으로 갈아타면 이어서 받아요. 시행령 제112조 제10항 제2호는 대환을 두 가지로 인정해요.
- 새 금융회사가 기존 대출 잔액을 직접 갚고 그 주택에 저당권을 설정하는 방식
- 본인이 새로 빌린 돈으로 기존 대출을 즉시 갚고 저당권을 설정하는 방식
이때 상환기간은 처음 빌린 날부터 15년 이상이어야 하고, 공제 대상은 기존 대출 잔액까지예요. 갈아타면서 대출을 늘렸다면 늘린 부분의 이자는 빠져요.
상환기간이 15년 미만인 대출을 15년 이상으로 늘리는 경우도 인정돼요(같은 항 제4호). 다만 연장하거나 새로 빌리는 그 당시 기준시가가 6억원 이하여야 해요. 집값이 오른 뒤 연장하면 이 조건에서 걸릴 수 있어요.
정부안의 경과조치가 “설정한 주택저당” 기준이라, 갈아타며 저당권을 새로 설정하면 2027년 이후 설정분으로 볼지는 아직 알 수 없어요. 2027년 이후 대환을 계획하는 직원이라면 개정법 부칙과 시행령을 본 뒤 움직이는 게 안전해요.
이제 1월 연말정산에서 담당자가 볼 것을 정리할게요.
1월 연말정산에서 담당자는 무엇을 확인하나요? ✅
주택 수, 세대주 여부, 집주인과 채무자, 증명서의 대출 조건, 개정 결과 다섯 가지예요.
- 주택 수: 12월 31일에 세대원이 가진 집까지 합쳐 2주택이면 공제가 0원이에요. 갈아타기 이사 중인 직원은 종전 집 처분 시점을 물어보세요.
- 세대주 여부: 세대원이 공제를 넣었다면 실제로 그 집에 사는지, 세대주가 주택자금 공제를 받지 않았는지 확인해요.
- 집주인 = 채무자: 등기상 소유자와 대출 명의자가 같은지 봐요. 배우자 단독 명의 집이면 본인 대출 이자는 안 돼요.
- 이자상환증명서: 상환기간·고정금리 비율·거치기간으로 한도 칸을 정해요. 간소화 자료에 없으면 은행에서 직접 받아 오게 해요.
- 개정 결과: 12월 국회에서 실거주 요건이 통과되는지, 경과조치 문구가 “설정”인지 “차입”인지 확인해요.
1월은 연말정산 서류에 부가세 2기 확정신고, 매달 돌아오는 세금계산서 발행까지 겹치는 달이에요. 반복 발행만이라도 손에서 떼면 직원 서류를 볼 시간이 생겨요. 청구일에 세금계산서가 자동으로 발행되는 방식도 함께 살펴보세요.
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연말정산 전체 일정은 연말정산 기간·절차 총정리에서 볼 수 있어요. 집이 없는 직원의 월세 공제와 주말부부 판정은 월세세액공제 조건에, 11월 미리보기로 한도 미달액을 보는 법은 연말정산 미리보기 사용법에 정리해 뒀어요.
자주 묻는 질문
Q. 장기주택저당차입금 소득공제는 누가 받나요? 12월 31일 현재 무주택이거나 1주택인 세대의 근로소득자 세대주예요. 세대주가 안 받으면 실제로 사는 세대원도 받을 수 있어요.
Q. 기준시가 6억원은 언제 가격으로 보나요? 주택을 취득할 당시 기준시가예요. 공시 전에 대출받았다면 대출 뒤 처음 공시된 가격이에요.
Q. 장기주택저당차입금 공제 한도는 얼마인가요? 15년 이상·고정금리·비거치 2,000만원, 둘 중 하나 1,800만원, 둘 다 아님 800만원, 10년 이상·고정금리 또는 비거치 600만원이에요.
Q. 2027년부터 실거주하지 않으면 공제를 못 받나요? 2026년 8월 정부안이 세대구성원 전원 실거주를 요구했어요. 2026년 말까지 설정한 저당은 2029년까지 종전 규정이고, 국회 통과 전이에요.
Q. 대출을 다른 은행으로 갈아타면 공제가 끊기나요? 기존 대출을 바로 갚고 저당권을 다시 설정하면 이어져요. 처음 빌린 날부터 15년 이상, 기존 잔액까지만 인정돼요.
Q. 배우자 명의 집에 내 이름으로 대출받아도 되나요? 안 돼요. 대출 채무자가 그 주택의 소유자여야 해요.