법인 종합부동산세는 기본공제 9억원이 없습니다 (2026)

법인 명의로 주택 한 채를 갖고 있다가 12월에 고지서를 받고 놀라신 적 있으시죠? 개인이라면 안 나왔을 금액이 억 소리 나게 찍혀 있으니까요. 😮

법인이 보유한 주택에는 종합부동산세 기본공제가 아예 없습니다. 개인은 9억원(1세대 1주택은 12억원)을 빼고 시작하는데, 법인은 0원부터 시작해요.

거기에 세율까지 다릅니다. 개인은 0.5퍼센트부터 올라가는 누진세율인데, 법인은 2주택 이하 1천분의 27, 3주택 이상 1천분의 50 단일세율이 곧바로 붙습니다.

🏢 법인이라고 왜 공제를 안 주나요?

법이 법인의 공제액을 0원으로 못박아 뒀기 때문입니다. 종합부동산세법 제8조 제1항은 공제액을 세 갈래로 나누는데, 제2호가 제9조 제2항 제3호의 세율이 적용되는 법인을 콕 집어 0원으로 정합니다.

정리하면 이렇게 갈립니다.

공제가 0원이라는 건 공시가격 1원부터 과세표준에 들어간다는 뜻이에요. 개인이라면 공시가격 8억원짜리 주택 한 채로는 종합부동산세가 아예 안 나오는데, 법인은 그 8억원이 통째로 과세 대상이 됩니다. 📌

🧮 세율은 왜 그렇게 높나요?

누진구간 없이 최고세율이 바로 붙기 때문입니다. 개인은 과세표준 3억원 이하 1천분의 5에서 시작해 94억원 초과에서 1천분의 27(2주택 이하)에 도달합니다. 법인은 그 최고 구간 세율을 첫 원부터 적용해요.

공정시장가액비율은 둘 다 같습니다. 시행령 제2조의4가 주택분은 100분의 60, 토지분은 100분의 100으로 정해 뒀어요.

그럼 실제로 얼마나 차이가 나는지 숫자로 볼까요? 🔢

💰 실제로 계산해 볼게요

공시가격 합계 15억원짜리 주택 2채를 가진 경우로 비교해 보겠습니다. 같은 부동산인데 명의만 다릅니다.

법인 명의일 때

• 과세표준 = 15억원 × 100분의 60 = 900,000,000원
• 세액 = 9억원 × 1천분의 27 = 24,300,000원

개인 명의일 때(1세대 1주택 아님)

• 과세표준 = (15억원 − 9억원) × 100분의 60 = 360,000,000원
• 세액 = 3억원까지 1,500,000원 + 초과 6천만원 × 1천분의 7 = 1,920,000원

같은 15억원인데 약 12.7배 차이가 납니다. 여기에 농어촌특별세가 각각 20퍼센트 더 붙어요.

법인 명의로 사택을 사거나 임직원 주거용 주택을 취득하기 전에, 이 배수를 먼저 계산해 보셔야 하는 이유입니다. 그런데 다행히 빠져나갈 길이 있어요. 🚪

📝 사원용 주택은 합산배제로 뺄 수 있어요

신고하면 과세표준에서 아예 빠집니다. 종합부동산세법 제8조 제2항이 합산 대상에서 제외할 주택을 정해 두고, 같은 조 제3항이 그 신고 기간을 매년 9월 16일부터 9월 30일까지로 정합니다.

시행령 제4조 제1항이 정한 합산배제 사원용주택등은 이런 것들이에요.

• 사원용 주택 — 종업원에게 무상이나 저가로 제공하는 사용자 소유 주택으로, 국민주택규모 이하이거나 과세기준일 현재 공시가격 6억원 이하
• 기숙사 — 건축법 시행령 별표 1 제2호 라목의 기숙사
• 미분양 주택 — 사업계획승인 또는 건축허가를 받은 자가 건축해 소유하는 미분양 주택
• 어린이집용 주택 — 인가받은 어린이집으로 5년 이상 계속 운영하는 주택
• 노인복지주택 — 노인복지법에 따라 설치한 자가 소유한 해당 주택

여기서 실무자가 가장 많이 걸리는 함정이 하나 있어요. ⚠️

주주인 임원에게 준 사택은 합산배제가 안 됩니다. 시행령 제4조 제1항 제1호 나목이 “해당 법인의 주주 또는 출자자인 임원”에게 제공하는 주택을 제외하고 있거든요. 다만 법인세법 시행령 제50조 제2항의 소액주주등은 이 제외 대상에서 다시 빠집니다.

대표이사 사택을 사원용 주택으로 신고했다가 나중에 부인당하는 사례가 여기서 나옵니다. 신고 전에 그 주택에 사는 사람이 주주인지부터 확인하세요.

🏞️ 토지는 공제가 그대로 살아 있어요

공제를 없앤 것은 주택분뿐입니다. 사옥 부지나 공장 용지 같은 토지에는 법인도 개인과 똑같이 공제를 받습니다. 종합부동산세법 제13조가 납세의무자를 개인·법인으로 구분하지 않기 때문이에요.

별도합산 토지는 사업용 건축물의 부속토지처럼 영업에 실제로 쓰이는 땅입니다. 공제가 80억원이라 웬만한 중소·중견기업 사옥은 종합부동산세가 나오지 않아요.

토지에는 세부담 상한도 있습니다. 제15조 제1항·제2항이 직전 연도 총세액상당액의 100분의 150을 넘는 부분은 없는 것으로 봅니다.

📅 언제 신고하고 언제 내나요?

9월에 빼고, 12월에 냅니다. 두 일정이 석 달 떨어져 있어서 9월을 놓치면 12월 고지서에 그대로 반영돼 나옵니다.

고지서를 받았더라도 직접 신고납부를 선택할 수 있습니다. 제16조 제3항에 따라 12월 1일부터 15일까지 신고하면 앞서 나온 고지 결정은 없었던 것으로 봅니다. 합산배제 신고를 놓쳤거나 고지 내용에 다툼이 있을 때 쓰는 경로예요.

세액이 부담되면 나눠 낼 수도 있어요. 납부할 세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있습니다(제20조).

12월에 나가는 돈이 정해져 있으면, 그 시기에 들어올 돈도 맞춰 놔야 합니다. 거래처 대금이 계속 밀리는 상태로 12월을 맞으면 세금은 세금대로 나가고 자금은 자금대로 마릅니다. 이런 리듬이 매년 반복된다면 입금 확인과 미수 리마인드를 자동으로 돌리는 방법도 함께 보시면 좋아요.

⚠️ 모든 법인이 단일세율은 아닙니다

공익법인등과 공공주택사업자 등은 개인과 같은 누진세율을 씁니다. 제9조 제2항이 법인을 세 갈래로 나누는데, 단일세율은 세 번째 갈래에만 적용돼요.

여기서 놓치기 쉬운 건 첫 번째 줄의 “만” 이라는 조건입니다. 공익법인이라도 공익목적사업에 쓰지 않는 주택을 하나라도 함께 가지고 있으면 두 번째 줄로 내려갑니다.

또 하나. 세율이 갈리면 기본공제도 함께 갈립니다. 제8조 제1항 제2호가 공제 0원의 대상을 “제9조 제2항 제3호 각 목의 세율이 적용되는 법인”으로 정의하고 있어서, 누진세율을 적용받는 법인은 9억원 공제도 받습니다. 세율과 공제가 한 몸으로 움직이는 구조예요. 💡

❓ 자주 묻는 질문

Q. 매매가 끼면 그해 종합부동산세는 누가 내나요?

과세기준일인 6월 1일 현재 주택분 재산세 납세의무자가 냅니다(제3조·제7조 제1항). 6월 1일에 이미 소유권이 넘어갔으면 매수인이, 6월 2일 이후에 넘어갔으면 그해는 매도인이 부담합니다. 잔금일 하루 차이로 한 해치가 갈립니다.

Q. 신탁한 주택은 누가 내나요?

위탁자입니다. 제7조 제2항이 수탁자 명의로 등기된 신탁주택의 종합부동산세 납세의무를 위탁자에게 지우고, 위탁자가 그 주택을 소유한 것으로 봅니다.

Q. 합산배제 신고를 한 번 하면 매년 안 해도 되나요?

한 번 신고한 뒤 변동이 없으면 다시 신고하지 않아도 되지만, 요건에서 벗어나거나 새로 취득한 주택이 있으면 그해 9월에 다시 신고해야 합니다. 요건을 벗어났는데 계속 배제를 받으면 나중에 추징 대상이 됩니다.

Q. 미분양 주택은 얼마나 오래 배제되나요?

시행령 제4조 제1항 제5호를 보면, 시공자가 공사대금으로 받은 미분양 주택은 그 주택의 주택분 재산세 납세의무가 최초로 성립한 날부터 5년이 지나지 않은 것으로 한정합니다. 기간이 있는 배제라는 점을 기억하세요.

Q. 법인 주택도 재산세를 따로 내나요?

냅니다. 재산세는 지방세로 7월과 9월에 별도로 부과되고, 종합부동산세는 국세로 12월에 나옵니다. 다만 같은 주택의 재산세 부과분은 제9조 제3항에 따라 종합부동산세액에서 공제되므로 이중과세는 아닙니다. 사옥·공장 토지가 있다면 법인 재산세는 위치에 따라 세율 체계가 갈리니 9월 고지서를 함께 확인해 보세요.

Q. 12월 15일을 넘기면 어떻게 되나요?

납부지연가산세가 붙습니다. 분납 대상이면 미리 분납 신청을 하는 편이 낫고, 자금이 부족하면 납부기한 등의 연장 제도를 관할세무서에 문의해 보세요.

---

💡 12월 15일은 날짜가 정해져 있는데, 들어올 돈은요?

종합부동산세는 고지서에 날짜까지 찍혀 나오는데, 거래처에서 받을 돈은 챙기는 사람이 없으면 계속 밀립니다. 청구스를 쓰는 기업은 결제까지 걸리는 기간이 평균 19일 단축됐습니다.

설치 없이 웹에서 바로 · 소개서는 이메일로 바로 발송

---

📚 참고한 1차 출처

• 종합부동산세법 제3조(과세기준일) — 지방세법 제114조에 따른 재산세 과세기준일(6월 1일)
• 종합부동산세법 제7조(납세의무자) — 제1항 과세기준일 현재 주택분 재산세 납세의무자, 제2항 신탁주택은 위탁자
• 종합부동산세법 제8조(과세표준) — 제1항 제2호 법인 공제 0원, 제2항 합산배제 대상, 제3항 9월 16일~9월 30일 신고
• 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액) — 제2항 제3호 가목 1천분의 27·나목 1천분의 50, 제2항 제1호 공익법인등·공공주택사업자 누진세율, 제3항 재산세 공제
• 종합부동산세법 제13조(과세표준) — 종합합산 토지 5억원, 별도합산 토지 80억원 공제
• 종합부동산세법 제15조(세부담의 상한) — 제1항·제2항 토지분 직전 연도 총세액상당액의 100분의 150
• 종합부동산세법 제16조(부과ㆍ징수 등) — 제1항 12월 1일~12월 15일, 제2항 납부기간 개시 5일 전 고지서 발급, 제3항 신고납부 선택
• 종합부동산세법 제20조(분납) — 250만원 초과 시 납부기한 경과 후 6개월 이내 분납
• 종합부동산세법 시행령 제2조의4(공정시장가액비율) — 주택분 100분의 60, 토지분 100분의 100
• 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택등) — 제1항 제1호 사원용 주택과 나목의 주주·출자자인 임원 제외, 제2호 기숙사, 제3호·제5호 미분양 주택, 제4호 어린이집용 주택, 제12호 노인복지주택
• 농어촌특별세법 제5조(과세표준과 세율) — 제1항 제8호 종합부동산세액의 100분의 20
• 국세청 — 종합부동산세 세율 — 법인 주택분 2.7퍼센트·5.0퍼센트 및 토지분 세율표

출처

1. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제8조(과세표준)
2. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제9조(세율 및 세액)
3. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제13조(과세표준)
4. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 제16조(부과ㆍ징수 등)
5. 국가법령정보센터 — 종합부동산세법 시행령 제4조(합산배제 사원용주택등)
6. 국세청 — 종합부동산세 세율

📌 같이 읽으면 좋은 글

• 📌 법인세 신고기한·세율·중간예납 총정리 (2026)
• 📌 법인세 중간예납 계산법·기한 총정리 (2026) — 8월 31일 마감
• 📌 법인세 계산기로 세금 미리 보기 — 2026 세율·누진공제 총정리